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房子没入住,要交物业费吗?一文讲清您与物业的10个问题

江苏律师分析案情

　　房子没入住,要交物业费吗?

　　房屋质量有问题,可以不交物业费吗?

　　物业纠纷,必须通过开庭解决吗?...

　　No.1

　　房子没入住，要交物业费吗？

　　法官说：

　　小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　No.2

　　房屋质量有问题，可以不交物业费吗？

　　法官说：

　　开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

　　依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

　　《中华人民共和国民法典》第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

　　No.3

　　物业提供的服务我不满意，能拒交物业费吗？

　　法官说：

　　需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性。业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等，法院一般会不予支持。但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业赔偿。

　　需要提醒的是，在审判实践中，业主认为物业服务不达标，应当提供证据加以证明，若未能提交证据或者证据不足以证明物业公司违约事实的，抗辩意见将无法得到法院支持。

　　法条链接：

　　《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　No.4

　　邻居私搭乱建，可以拒交物业费吗？

　　法官说：

　　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业公司应当制止，但无行政执法权，只能及时向有关行政管理部门报告。对于小区存在的违章搭建等影响秩序的行为，如物业公司履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责，业主不能以此为由不交纳物业费。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　《物业管理条例》第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　No.5

　　我对物业服务不满意，可以换物业公司吗？

　　法官说：

　　业主对前期物业公司和自行委托的物业公司不满意，可以通过法定程序共同决定解聘物业公司、解除物业服务合同，更换新的物业公司，并且在物业公司交替期间，原物业公司应当继续履行物业服务事项。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　《中华人民共和国民法典》第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　No.6

　　没交物业费，物业公司可以停水停电吗？

　　法官说：

　　物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同。业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付物业费，不得以停水停电等不合法措施催交物业费。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　No.7

　　物业公司将地面停车位对外出租，合法吗？

　　法官说：

　　这涉及物业对共用部分处分权的问题。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　No.8

　　没要过物业费，物业公司能直接起诉吗？

　　法官说：

　　经依法催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业公司有权诉请至法院要求业主支付物业费。若业主提出未收到催交的抗辩意见，物业公司不能提交有效证据证实已履行了依法催交义务，法院依法可以驳回起诉。但物业公司依旧有权在履行催交义务程序后重新向业主提出支付物业费的诉讼主张。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　No.9

　　法院判决应当交物业费，不主动履行会有什么后果？

　　法官说：

　　如法院生效判决确定业主向物业服务企业支付物业服务费用的，业主拒绝履行，物业服务企业可向法院申请强制执行，业主将被列为被执行人。法院将发出执行通知，有权向有关单位查询被执行人的存款、债权、股票、基金份额等财产情况，并有权根据不同情形在被执行人应当履行义务范围内扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。视情节，还应将不履行法律文书确定义务的被执行人限制高消费或纳入失信被执行人名单，并将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条第一款 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十二条 被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。

　　No.10

　　物业纠纷，必须通过开庭解决吗？

　　法官说：

　　物业服务合同纠纷案件大都标的较小，权利义务关系较为明晰，你可以选择诉前调解方式，通过“人民法院调解平台”的特邀调解员组织双方进行诉前调解或双方自行协商达成和解，是一种无须负担诉讼费用、高效便捷的解纷方式。

　　案件经调解组织调解未果进入诉讼阶段，如未能与物业公司在开庭前达成和解，业主应仔细阅读法院送达的应诉通知书、举证通知书等应诉材料，积极收集证据，行使好诉讼权利，准时参加诉讼，依法维护自身合法权益。若成为被告的业主无正当理由未到庭参加诉讼，法院将依法缺席审理和判决。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条 规定 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

　　法官寄语

　　要解决物业纠纷，需业主和物业公司共同发力。物业公司要树立品牌观念，不断增强服务意识、提升服务品质，为业主提供更加暖心、细致的服务，为业主提供更加安全、舒适的环境。有问题发生要主动沟通，或在人民调解组织、行业调解组织的主持下及时协商解决，避免因诉讼增加双方的负担。同时，业主也应意识到，物业费是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力。业主无正当理由不按期交纳物业费，长此以往，不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。

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